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2023-07-04

  近年来,房屋租赁纠纷案件数量和涉案标的额呈上升趋势。检察机关依法加大监督力度,2023年共办理房屋租赁类监督案件1000余件,有力维护当事人合法权益,促进房屋租赁市场规范稳定健康发展。检察办案发现,房屋租赁市场一些普遍性问题应重点关注。

  一是租金约定不明易引发争议。部分出租人与承租人对租金的条款约定不明,极易引起纠纷。比如,最高检抗诉的一起房屋租赁纠纷案件中,乙承租甲公司的水泥厂厂房,租期5年,租赁合同约定在现有生产能力不变的情况下,第一年租赁费410万元,待新建生产线正式投产时,每年租赁费增加至550万元。但在约定付款方式时合同则明确,乙方在交接时首付第一年租赁费410万元,第一年年底缴纳第二年租赁费550万元,第二年年底缴纳第三年租赁费550万元,直至履行期限届满。合同成立后,前三年乙均按照年租金410万元缴纳租赁费。后双方对租金产生纠纷。甲认为,从第二年起乙每年均应缴纳租赁费550万元。遂诉至法院,请求乙支付第二、第三年欠付租赁费共280万元,以及第四年租赁费550万元。法院生效判决支持甲公司诉请,乙向检察机关申请监督。检察机关认为,在新生产线未建成的情况下,生产能力未发生变化,增加租赁费与交易习惯不符。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  在经营性租赁中,部分租金的支付标准与承租人的生产能力或者经营情况挂钩,如约定按照营业额的一定比例收取租金,合同双方均需承担一定的商业风险,在于己不利时,部分出租人主张撤销或变更约定的租金支付方式,有违诚实信用原则。比如,检察机关办理的一起房屋租赁抗诉案件中,2010年,甲公司与乙公司签订租赁合同,约定由乙公司承租甲公司的商业用房开设大型超市,租期20年。前两年为固定租金,每年700万元,从第三年起为抽成租金,标准为乙公司营业额的2.5%。双方洽谈合同阶段,乙公司曾向甲公司推介,超市全国连锁店平均单店年营业额在3亿元以上。合同签订后,双方按约履行,前两年乙公司均支付租金700万元。2014年1月,乙公司向甲公司提交营业额报表,提出按合同抽成,支付当年租金400余万元。甲公司诉至法院,以构成重大误解、显失公平为由,请求将抽成租金的约定变更为从第三年开始在前两年固定租金的基础上逐年递增5%。法院判决认定构成重大误解,并调整为从第三年起固定基本年租金为700万元。乙公司向检察机关申请监督。检察机关认为,双方关于租金的支付方式约定明确,且甲公司作为专业从事房地产开发经营的企业,上述约定应为真实意思表示,应驳回甲公司诉请。最终法院支持检察机关抗诉意见。

  二是出租人未有效承担瑕疵担保责任,导致房屋租赁合同被解除。根据民法典相关规定,在租赁期限内,出租人应当保持租赁物符合约定的用途。此为出租人的瑕疵担保责任,包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。从权利瑕疵担保责任来看,部分出租人隐瞒房屋权属缺陷,出租房屋存在权属争议,第三人主张房屋权属,导致租赁物不能正常使用的,承租人可以通过行使合同解除权维护自身合法权益,出租人则面临赔偿承租人损失的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁合同纠纷抗诉案中,甲与陈某签订《房屋租赁协议》,将实际占有使用的涉案门面房出租给陈某,陈某按约定支付租金后开始装修。乙以其享有涉案门面房权属为由,多次强行阻止陈某施工。后陈某诉至法院请求解除合同并赔偿损失。法院生效判决驳回陈某的诉讼请求,陈某申请检察机关监督。检察机关抗诉认为,案外人乙阻止陈某施工,导致陈某不能投入经营使用,签约目的不能实现,陈某有权解除《房屋租赁协议》,甲应当赔偿陈某损失。法院支持检察机关抗诉意见。从物的瑕疵担保责任来看,司法实践中,因出租人未有效承担物的瑕疵担保责任引发的纠纷也不在少数。比如,经营性房屋租赁中,租赁房屋存在行政管理限制无法办理营业证照,租赁房屋主体结构未经消防验收合格被查封导致承租人无法经营等;居住性房屋租赁中,租赁物质量不合格,危及承租人的安全或健康等,此种情形极易引发纠纷。对此,承租人均有权解除租赁合同。

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  三是承租人未尽合理注意义务投入大额装修导致损失。部分经营主体在签订及履行房屋租赁合同过程中,未合理预估经营风险、审查房屋是否具备经营条件,盲目投入高额装修费,在因不具备经营条件等事项导致无法正常经营时,会面临损失部分装修费用的风险。比如,检察机关办理的一起房屋租赁纠纷监督案件中,甲公司与乙签订《商铺租赁合同》,约定甲公司将七楼商铺出租给乙,由乙经营宾馆使用,租赁期限10年,按月缴纳租金。甲乙签订补充协议,约定若甲将六楼商铺作为经营KTV使用,必须采取减震降噪措施。交付房屋后,乙即投入500余万元,对租赁的房屋进行装修。后经检测,六楼KTV噪音超标。此后乙仍然正常营业。乙缴付首月租金后未再缴纳房租,并起诉解除合同,要求甲公司赔偿装修费用损失。法院认为,乙未合理预估经营风险,甲未采取有效措施降低KTV噪音,双方均存在违约行为,判决根据过错比例分担装修费损失。乙向检察机关申请监督,检察机关未支持。

  结合监督办案,检察官提示,各类出租人、承租人、市场主体在租赁房屋过程中要增强法治意识,积极采取措施防范潜在交易风险,切实维护自身合法权益。一是出租人、承租人在缔约时,应预判风险,明确租金支付标准,并根据实际情况选择租金支付方式,诚信履约。二是双方应明确租赁房屋的目的,出租人切实承担瑕疵担保责任,确保房屋能够安全正常使用,权属无争议,能够实现合同目的,避免因此造成违约而承担赔偿责任。三是缔约前出租人应与承租人充分沟通协商,明确约定是否可以装修以及合同解除后装修残值损失、经营损失等的计算标准、分担方式等。承租人还应实地考察租赁房屋,避免盲目投入装修成本造成损失,同时增加维权成本。(最高人民检察院网站) 【编辑:钱姣姣】

  两会启幕之际,说说今年为何是“十四五”的“关键一年”。

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  2024年最主要的年度定位,有两个——中华人民共和国成立75周年,实现“十四五”规划目标任务的关键一年。编制实施国民经济和社会发展五年规划,是党治国理政的重要方式。“一五”计划开启于1953年。从五年计划到五年规划,已走过71年历程。

  五年规划,与人民群众生产生活息息相关。在每一个五年周期里,第一年往往被称作“开局之年”,最后一年则是“收官之年”,中间第三年的要义在“承上启下”。今年恰逢第四年,对能否如期完成这五年的目标任务,至为关键。

  去年底,十四届全国人大常委会第七次会议听取审议了国务院关于“十四五”规划和2035年远景目标纲要实施中期评估报告。《评估报告》提出,《纲要》实施实现了“时间过半、任务过半”,主要目标指标进展总体符合预期。

  “十四五”的主要目标有六方面,主要指标则有20项。其中,4项指标已提前实现——常住人口城镇化率、基本养老保险参保率、地表水达到或好于Ⅲ类水体比例、能源综合生产能力。行至半程,就完成了全程指标,实为不易。

  比如,“常住人口城镇化率”,目标是2025年达到65%,实际在2023年底已达到66.16%,比上年末提高0.94个百分点。多年来,我国的常住人口城镇化率以年均1个百分点左右的速度稳定增长。每增长1个百分点,就意味着又有一千多万人进入城镇常住。

  指标提前实现,脚步不能停歇。那些已基本完成城镇化进程的国家,这一指标大多稳定在80%以上。可见,我国当前的增势,有潜力再持续至少15年左右。去年底召开的中央经济工作会议三次提及“新型城镇化”,特别强调“统筹新型城镇化和乡村全面振兴”。透过两会看今年,不妨多多关注怎么做好这个“统筹”。

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  有5项指标快于预期——全社会研发经费投入增长、每万人口高价值发明专利拥有量、数字经济核心产业增加值占GDP比重、每千人口拥有执业(助理)医师数、森林覆盖率。这里也看点多多。

  比如,这5项的前三项,恰是20项指标中“创新驱动”类的全部三项,凸显当前我国科技创新之蓬勃。其中,在“全社会研发经费投入增长”中,来自企业的占比超过77%,用于基础研究的经费投入占比在6%以上。今年全国两会,“新质生产力”必是聚焦点之一。这“快于预期”之势,还可再上层楼。

  还有7项指标基本符合预期——GDP增长、全员劳动生产率增长、居民人均可支配收入增长、城镇调查失业率、劳动年龄人口平均受教育年限、人均预期寿命、粮食综合生产能力。另有4项指标滞后预期——单位GDP能源消耗降低、单位GDP二氧化碳排放降低、地级及以上城市空气质量优良天数比率、每千人口拥有3岁以下婴幼儿托位数。

  行百里者半九十,攻坚克难再向前。进度提前完成、快于预期、基本符合预期的指标领域,须毫不懈怠,继续巩固扩大既有成效,防止回落或反弹,同时往更高水平努力。暂时相对滞后的指标领域,不必气馁,恰要加力提效、迎头赶上,优化调整政策,加大攻坚力度,尽最大努力推动完成规划目标。

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  高质量发展,有冲刺,更是长跑。目前,“十五五”规划的前期研究已经展开。眼前咱们这一棒跑得怎么样,对怎么跑下一棒,有着深刻影响。

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  “十四五”还有两年的奋进路程,每一年都很关键,每一天都很宝贵。

  (文丨总台特约评论员 杨禹) 【编辑:李岩】

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